La date d'effet de l'option pour l'imposition à la TVA des locations immobilières est modifiée

TVA

Actualité du 28/01/2014

Le décret 2014-44 du 20 janvier 2014 (JO du 22 p. 1163, @ texte n° 21) modifie les dates d'effet de l'option et de la renonciation à l'option pour l'imposition à la TVA des locations de locaux nus à usage professionnel et des locations de biens ruraux.

Les locations de locaux nus à usage professionnel sont en principe exonérées de TVA (CGI art. 261 D, 2°). Cependant, elles peuvent être soumises à la TVA sur option du bailleur, que le preneur soit assujetti à la TVA ou non assujetti ; dans cette dernière hypothèse, le bail doit toutefois faire expressément mention de l'option exercée par le bailleur (CGI art. 260, 2°).

De même, les locations de terres et bâtiments d'exploitation à usage agricole, qui sont en principe exonérées de TVA (CGI art. 261 D, 1°) peuvent être soumises à la TVA sur option du bailleur lorsque le preneur est lui-même redevable de la TVA (de plein droit ou sur option) (CGI art. 260, 6°).

Actuellement, ces options prennent effet le premier jour du mois suivant celui de leur déclaration au service des impôts. De même, leur dénonciation prend effet le premier jour du mois suivant celui au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts (CGI ann. II art. 194 et 202, dans leur rédaction issue du décret 2010-1075 du 10-9-2010).

On rappelle que l'option prévue pour les locations de locaux nus à usage professionnel peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée (ou l'immeuble achevé en cas d'option exercée au titre d'un immeuble non encore achevé). L'option couvre donc une période minimale de huit ans et un mois.

L'option prévue pour les locations de biens ruraux peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la cinquième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée. Elle couvre donc une période minimale de quatre ans et un mois.

Le décret du 20 janvier 2014 modifie la date d'effet de l'option et de sa dénonciation. Dorénavant, l'option prendra effet, non plus le premier jour du mois suivant celui de sa déclaration, mais le premier jour du mois au cours duquel elle a été formulée auprès du service des impôts compétent. Il s'agit en fait d'un retour à la règle qui prévalait avant l'intervention du décret 2010-1075 précité (TVA-II-16080).

De même, la dénonciation de l'option prendra désormais effet le premier jour du mois au cours duquel elle a été formulée auprès du service des impôts.

La période minimale des options n'est, en revanche, pas modifiée : comme antérieurement, l'option ne peut être dénoncée qu'à partir du 1er janvier de la neuvième année civile (ou du 1er janvier de la cinquième année civile s'agissant des locations de biens ruraux) suivant celle au cours de laquelle elle a été exercée. Elle couvre donc obligatoirement une période minimale de huit années et un mois (quatre années et un mois pour les locations de biens ruraux). A défaut de dénonciation, l'option continue de produire ses effets tant qu'il n'y est pas mis fin.

Ces nouvelles dispositions entrent en vigueur le lendemain de la parution au Journal officiel du présent décret, soit le 23 janvier 2014. Elles s'appliquent donc aux options et aux dénonciations formulées à compter de cette date.

On notera enfin que le présent décret, en supprimant dans le 1er alinéa de l'article 202 de l'annexe II au CGI les mots « en vertu d'un bail ayant date certaine », tire les conséquences de l'article 75 de la loi 2012-387 du 22 mars 2012 qui a mis fin à l'exigence d'enregistrement des baux ruraux à durée limitée pour pouvoir bénéficier de l'option pour la taxation à la TVA prévue par l'article 260, 6° du CGI.

Source : Editions Francis Lefebvre